Инициативная группа (ИГ) жильцов и инвесторов провела серию встреч и обсуждений с представителями Управляющей компании (УК) и KAN. В процессе общения удалось получить ответы на важные вопросы и прояснить многие моменты.
- Часть1. Планы и перспективы
- Часть 2. Закрытая территория и парковки
- Часть 3. Работа Управляющей Компании
- Часть 4. 2-я очередь и услуги нотариуса
- Часть 5. Предложения и пожелания
В этом разделе освещаются вопросы инвесторов 2-й очереди. Также эта информация будет полезной инвесторам всех последующих очередей «Файна Таун».
Многие инвесторы 2-й очереди жаловались на проблемы с окнами и стяжкой лоджии. Почему возникла проблема и как её устраняли?
Действительно, в некоторых квартирах 2-й очереди имелись жалобы инвесторов на состояние окон. В основном, проблема заключалась в наличии трещин в местах стыка конструкций профиля. Но нельзя сказать, что эта проблема затронула все окна или всех инвесторов.
Данная проблема стала следствием производственного брака. Для производства подрядчиком был куплен новый станок, который слишком плотно прижимал компоненты окна друг к другу, что в дальнейшем приводило к появлению трещин.
После жалоб инвесторов руководство KAN пригласило на осмотр проблемных окон специалиста Rehau. В результате было получено заключение с рекомендациями по устранению выявленных дефектов. Предлагаем ознакомиться с ним.
Во всех квартирах, где были выявлены дефекты, их устраняли в соответствии с указанными рекомендации. Микротрещины устраняли способом пайки на месте. Оконные конструкции с более крупными трещинами демонтировались и отправлялись на производство для ремонта на производстве.
В нескольких квартирах были обнаружены царапины на наружных поверхностях окон. Это стало следствием чрезмерного усердия монтажников при снятии защитного покрытия. Эти проблемы также устраняются.
Проблемы с неплотным прилеганием отливов окон и стяжкой – это следствие ошибок или недоработок со стороны конкретных мастеров. Все эти дефекты также устраняются.
P.S. От себя добавлю. В моём случае как раз имели место проблемы с окнами и стяжкой на лоджии. Все они были устранены должным образом. Во время повторной проверки никаких нареканий у меня не возникло.
Не будет ли подобных проблем с окнами и стяжкой на лоджии в последующих очередях?
После разбирательства с браком производства окон удалось обнаружить, что в новом станке были сбиты настройки. После дополнительной наладки оборудование функционирует в штатном режиме и выпускает качественную продукцию. Совсем исключить брак производства нельзя, но основная причина появления дефектов в окнах домов второй очереди уже устранена.
В процессе подготовки к вводу в эксплуатацию и организации просмотров домов 3-й очереди специалисты проведут дополнительные осмотры окон, чтобы выявить возможные дефекты.
P.S. Полностью исключить появление дефектов производства или строительства нельзя. От этого никто не застрахован. На стройке может произойти многое, даже несмотря на контроль. Потому тем инвесторам, которые впервые приобретают квартиру в новостройке, я рекомендовал бы привлекать квалифицированных специалистов к процессу приёмки. Увеличение количества проблемных просмотров во 2-йочереди по сравнению с 1-й как раз может быть следствием того, что инвесторы 2-й очереди активно пользовались услугами приёмщиков.
Как быть, если проблема с окнами проявится уже после оформления права собственности? Есть ли гарантия на окна?
На протяжении 1 года после ввода дома в эксплуатацию действует гарантия на конструкцию окон. Также была озвучена информация о гарантии на фурнитуру на протяжении 1 года после оформления права собственности. Но информация о гарантии на фурнитуру получена от сотрудника КС, который сопровождал процесс приёмки, а не от руководства KAN, потому этот момент требует дополнительного уточнения.
Также на протяжении 1 года действует предложение по бесплатной регулировке окон. Этой опцией лучше всего воспользоваться уже после завершения ремонта или накануне зимы.
Когда начнётся выдача ключей инвесторам 2-й очереди?
Пока конкретная дата первой выдачи не называется. Однако в качестве ориентира указывается середина августа.
Сейчас идёт подготовительный процесс к оформлению права собственности на инвесторов и выдаче ключей. Помимо видимых нам процессов (просмотры, устранение строительных дефектов, повторные осмотры, подписание актов приёмки) также ведутся бюрократические организационные работы и в других сферах. В июне дома второй очереди уже получили почтовые адреса. Сейчас идёт процесс оформления квартир на баланс Фонда. После окончания этого процесса Фонд уже сможет передавать право собственности на квартиры инвесторам.
В случае 2-очереди немного изменится процесс оформления по сравнению с 1-й очередью. В 1-очереди вся процедура была разбита на чёткие этапы: просмотры и приёмка, консультации, подписания. В случае 2-й очереди (и вероятно, для всех последующих очередей) этапы консультаций и подписания решили совместить по времени проведения, а не выстраивать их один за другим. Таким образом, будут параллельно проводиться консультации и подписания. Для конкретных инвесторов срок ожидания от консультации до подписания будет измеряться несколькими днями или неделей, а не всем циклом проведения консультаций со всеми инвесторами. Это позволит существенно ускорить процесс.
Тем не менее, количество инвесторов во 2-й очереди измеряется сотнями. Так что не все успеют пройти процесс подписания документов на право собственности в августе. Кому-то, по мере очереди, предстоит подписывать документы в сентябре. Это не будет задержкой, соответствующие сроки указаны в договорах.
К первым консультация планируется приступить либо в конце июля, либо уже в начале августа. Лучше ориентироваться именно на начала августа.
Какова будет стоимость услуг нотариуса? Получилось ли договориться об уменьшении платежей?
Стоимость услуг нотариуса (1% + 1% + 4500 грн) изначально была озвучена перед подписанием инвестиционного договора. В дополнении к договору также зафиксировано условие, что Фонд выбирает частного нотариуса, который будет удостоверять договор купли-продажи. Инвесторы были ознакомлены с такими условиями и согласились с ними, что подтверждают их подписи в инвестиционных договорах.
KAN не пересматривает условия уже согласованных и заключённых договоров. Изменение этих условий равносильно тому, если бы уже после подписания договора инвестор захотел увеличить площадь согласованной квартиры или установить дополнительные окна.
Информация о возможности привлечь и сертифицировать сторонних частных нотариусов не соответствует действительности.
В массовом строительстве застройщик выбирает исполнителей, включая оконщиков, каменщиков, поставщиков материалов и, в том числе, нотариусов. Привлекать индивидуальных исполнителей на этапе строительства не получится, аналогично тому, как инвестор не может заказать индивидуальную установку окон или дверей от выбранного им конкретного исполнителя. Для оформления сделок KAN привлекает для долгосрочного сотрудничества нескольких нотариусов.
Вместе с тем, если инвесторы категорически отвергают возможность сотрудничества с собственными нотариусами KAN, они могут привлечь к оформлению сделки любого государственного нотариуса при условии его выезда на оформление сделки на территорию «Файна Таун».
Как оплачиваются платежи нотариусу?
При оформлении сделки инвестор (покупатель) должен оплатить взнос в Пенсионный фонд в размере 1% от стоимости объекта недвижимости, услуги нотариуса за нотариальное удостоверение договора купли-продажи в размере 4500 грн + 1% от стоимости объекта недвижимости. Это касается ситуации, когда стоимость квартиры полностью выплачена инвестором. При рассрочке предстоит оплатить некоторые дополнительные платежи, о которых инвесторам подробно расскажут на консультации.
Важно! Инвестору заблаговременно будет предоставлен счёт для оплаты взноса в Пенсионный фонд. При оформлении сделки будет необходимо предоставить нотариусу квитанцию банка с подтверждением платежа, и на квитанции должна быть мокрая печать банковского отделения. Так что воспользоваться онлайн-банкингом не получится. В любом случае предстоит обращаться в банк для получения «бумажного» подтверждения платежа с мокрой печатью. Для услуг нотариуса нет такого строгого требования, потому оплатить их можно будет либо наличными в процессе оформления сделки (в случае необходимости нотариус предоставит квитанцию), либо безналичными денежными средствами, в том числе через онлайн-банкинг.
От какой стоимости считаются проценты в Пенсионный фонд и за услуги нотариуса?
Данный вопрос регламентируется ст. 172 п. 3 Налогового кодекса Украины. С целью налогообложения используется стоимость объекта недвижимости, исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. Иными словами, есть две цены, и государство хочет получать налоги с той из них, которая окажется выше. И в некоторых случаях выше может оказаться именно оценочная стоимость.
В случае инвестирования речь идёт не об оценочной стоимости, а о балансовой стоимости. Фактически, это та же оценочная стоимость, но применительно к юридическим лицам (коим является Фонд).
Для определения балансовой стоимости Фонд привлекает независимого оценщика недвижимости. Оценщик анализирует ряд факторов (используемые в строительстве материалы, высота потолков и т.д.) и формирует ту самую балансовую (оценочную) стоимость квартиры. Если она окажется выше, чем изначально заплатил инвестор (из-за возможных скидок), то предстоит платить проценты с более высокой стоимости.
На момент подготовки материала балансовая стоимость квартир пока не называется, так как всё ещё идёт процесс оформления квартир на баланс Фонда. Балансовая стоимость будет озвучена инвесторам во время консультаций.