Концепция ЖК «Файна Таун» очередной раз претерпела изменения (на самом деле не совсем так, обновлённые сведения и пояснения представлены в конце материала). На этот раз они касаются коммерческой недвижимости.
Напомним, изначально застройщик заявлял, что он извлёк уроки из ЖК «Комфорт Таун», и коммерческая недвижимость изначально запланирована на всех первых этажах «Файна Таун». Так говорили в отделе продаж. При этом отмечалось, что коммерческие помещения застройщик не будет продавать, а только предоставит в аренду. Это позволит обеспечить контроль з объектами коммерции. И так было до сегодняшнего дня.
12 мая 2020 года инвесторы «Файна Таун» получили SMS-сообщение с тремя «хорошими» новостями. Некоторые из них действительно могли порадовать инвесторов и жильцов. В частности, к действительно хорошим новостям можно отнести информацию о скидке 50% на покупку кладовок и начало продаж подземных паркингов. Но вот последняя часть сообщения буквально всколыхнула сообщество инвесторов. В сообщении было сказано, что начались продажи коммерческих помещений. Именно продажи, а не заявленная ранее сдача в аренду.
Что почём?
На текущий момент продаются только те коммерческие помещения, которые расположены внутри жилого комплекса. Фасадная коммерческая недвижимость, выходящая на улицу Салютную, как и планировалось, будет предлагаться только на условиях аренды. Продаются те помещения, которые выделены зелёной рамкой. Пока что купить коммерческие помещения можно только в 1-й и 2-й очередях «Файна Таун». Но согласно имеющейся информации, в дальнейшем на продажу также выставят объекты в 3-й, 4-й и 5-й очередях комплекса. И там, судя по всему, вся коммерческая недвижимость на первых этажах предназначена для продажи.
В настоящее время купить коммерческую недвижимость в «Файна Таун» можно только на условиях полной предоплаты. При этом доступны объекты площадью от 18 м2 до 100 м2. Цена одного квадратного метра составляет 2100 у.е.
Минусы для инвесторов
Что ещё удалось узнать на текущий момент. Застройщик не устанавливает каких-либо ограничений на объекты коммерческой недвижимости, которые можно размещать на территории ЖК «Файна Таун». Таким образом, это могут быть как безобидные парикмахерские, салоны красоты, кофейни или офисы, так и более шумные заведения, такие как рестораны, пивбары или хостелы. (Обновлённые сведения по этому поводу доступны в конце материала). И это огорчает многих инвесторов.
Также стало известно, что под продажу запланировано 10% от общего количества доступных объектов коммерческих помещений. Однако имеющиеся планы явно не согласовываются с этим утверждением. Судя по изображениям, застройщик намерен выставить на продажу больше 10% помещений.
Ещё одним поводом для беспокойства стало заявление, что гостевые паркинги возле домов будут использоваться представителями коммерческой недвижимости – здесь будут парковаться автомобили клиентов. Но проблема состоит в том, что даже для жильцов гостевых паркингов явно недостаточно, а теперь их ещё и предстоит делить с незваными гостями, что только обостряет проблему парковки. И даже запланированный подземный паркинг не решает эту проблему. Во-первых, мало парковочных мест. Во-вторых, дорого.
Кроме того, такая постановка вопроса (гостевые паркинги для клиентов коммерции) свидетельствует, что посторонние автомобили будут свободно заезжать на территорию ЖК, которая изначально позиционировалась как закрытая для чужих. Таким образом, вся внутренняя инфраструктура, за содержание которой платят жильцы комплекса, становится доступной для посторонних лиц. Более того, судя по изображениям, двери коммерческих помещений открываются на территорию внутренних дворов. Да и проходы между домами остаются открытыми. Соответственно, общий уровень безопасности снижается. Это очередной повод для нарекания инвесторов. Хотя инвесторов успокаивают фразами о том, что территория и далее останется закрытой, а доступ для автомобилей клиентов будет ограничен пропусками.
В любом случае, большинство инвесторов восприняло эти новости крайне негативно. Как свидетельствуют результаты опроса, проведённого среди инвесторов, недовольны фактом продажи коммерческой недвижимости в «Файна Таун» на озвученных условиях около 70% респондентов. Не видят особых отличий между продажами и арендой 23% опрошенных.
ОБНОВЛЕНО:
Компания KAN прояснила ситуацию с продажей коммерческой недвижимости. Попутно удалось развеять некоторые опасения инвесторов. Хотя бы частично.
Решение о продаже коммерческих помещений компания принимала с учётом сохранения общей концепции комплекса. Территория ЖК останется закрытой. Именно этот вопрос вызывал чуть ли не больше всего опасений жильцов и инвесторов.
На продажу выставлено больше, чем 10% всех имеющихся объектов недвижимости. Фактически, на условиях аренды предлагаются помещения, расположенные снаружи комплекса (фасадные). Они предназначены для коммерческих объектов, ориентированных на большой поток посетителей. Большая часть коммерческих помещений, расположенных внутри комплекса, планируется продавать для размещения объектов с малым потоком посетителей или ориентированных на внутреннего потребителя. Это могут быть парикмахерские, салоны красоты, ателье по пошиву одежды и т.д.
При продаже коммерческой недвижимости основной расчёт был на уже состоявшихся инвесторов «Файна Таун». Предполагается, что именно они будут больше других заинтересованы в покупке такой недвижимости. Но купить свободные помещения смогут не только жильцы комплекса. Сами внутренние объекты будут ориентированы на удовлетворение потребностей жильцов. Помещения под кафе и рестораны останутся под контролем застройщика. Именно такие коммерческие объекты могут создавать нежелательный шум или вызывать другие проблемы. Их будет контролировать KAN. Что касается продаваемых помещений, они не останутся бесконтрольными. Утверждённые правила ОСББ одинаковы для всех – и для арендаторов, и для покупателей, и на жильцов. Правила и тарифы распространяются и на проданные объекты коммерческой недвижимости.
Ещё раз повторюсь. Территория комплекса и далее будет закрытой для посторонних. Покупатели нежилых помещений могут ориентироваться на внутреннего потребителя. Охрана не будет пропускать на территорию ЖК людей, которые просто скажут, что хотят попасть в магазин или салон внутри комплекса. Коммерция сможет обеспечивать доступ «внешних» клиентов только по пропускам и только в небольшом количестве. Как и владельцы квартир, владельцы коммерческих объектов смогут делать индивидуальные заявки для конкретных людей.
Таким образом, есть надежда, что даже проданная коммерческая недвижимость не будет доставлять больших проблем жильцам. Согласно имеющейся информации, контроль за объектами сохранится, а доступ посторонних людей будет ограничен. Иными словами, нет больших отличий между арендуемой и продаваемой коммерцией внутри комплекса.